Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Per soddisfare le esigenze abitative di cittadini italiani e stranieri sul territorio, il legislatore ha introdotto le agevolazioni “prima casa” che sono oggi disciplinate, per gli acquisti a titolo oneroso (vendita, permuta, etc.), dalla nota 2 bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima del TUR.

Per potersi invocare le agevolazioni prima casa, l’oggetto dell’atto deve essere un’abitazione non di lusso, essendo pertanto preclusa la richiesta per l’acquisto degli immobili con categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi eminenti) e, naturalmente, A/10 (uffici e studi privati).

Gli acquirenti che intendono avvalersene, oltre a farne esplicita richiesta nell’atto di acquisto, devono dichiarare in atto di essere in possesso dei seguenti requisiti.

A) Essere residenti nel Comune ove è ubicato l’immobile da acquistare oppure impegnarsi a trasferire la residenza nel medesimo Comune entro 18 mesi dall’acquisto (al riguardo, l’Ufficio del Registro potrà accertare l’effettivo trasferimento della residenza entro tre anni, che decorrono dalla scadenza dei 18 mesi).

In alternativa, se non è possibile assecondare detto requisito, si possono comunque richiedere le agevolazioni qualora l’acquisto avvenga:

nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio;
da parte di una persona trasferita all’estero per motivi di lavoro, nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto che lo ha assunto con contratto di lavoro subordinato;
da parte di un cittadino italiano emigrato all’estero (ivi residente e regolarmente iscritto all’AIRE), in tutto il territorio nazionale;
da parte di soggetti appartenenti alle forze militari e di polizia militare o civile.

B) Non essere titolari (a qualsiasi titolo, anche per successione a causa di morte) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra abitazione da destinare a prima casa nel Comune in cui si intende effettuare l’acquisto. In sostanza, l’acquirente non deve possedere un’altra dimora in grado di soddisfare le sue esigenze abitative in modo pieno ed esclusivo; per tale motivo, è irrilevante possedere la nuda proprietà ovvero la proprietà per quota di altra abitazione, mentre è rilevante possedere la piena proprietà di altra abitazione sebbene in comunione con il coniuge o con la persona unita civilmente.

C) Non essere titolari, neppure in quota, dei diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra abitazione acquistata su tutto il territorio nazionale con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Lo scopo è quello di evitare che la stessa persona possa usufruire in più occasioni dei benefici per l’acquisto della prima casa, fatte salve talune eccezioni:

che quanto acquistato in precedenza con le agevolazioni sia stato già alienato;
che ci si impegni ad alienare a qualsiasi titolo quanto in precedenza acquistato con le agevolazioni entro un anno dal nuovo acquisto agevolato;
che l’acquisto effettuato in precedenza chiedendo le agevolazioni sia avvenuto a titolo di donazione o successione a causa di morte (al contrario, non è possibile richiedere le agevolazioni in sede di acquisto per donazione o successione a causa di morte se in precedenza si sono già richieste le agevolazioni per un acquisto a titolo oneroso).

Con il decreto legge n. 73/2021 le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono state rafforzate con l’introduzione delle agevolazioni “prima casa under 36”. Tali agevolazioni si applicano agli atti a titolo oneroso stipulati entro il 31 dicembre 2023 al ricorrere dei seguenti requisiti, che si aggiungono a quelli già previsti e sopra indicati per l’acquisto della prima casa:

non aver già compiuto o compiere 36 anni di età nell’anno in cui si verifica l’acquisto;
avere un ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa possono essere richieste anche con riferimento all’acquisto di una pertinenza (trattasi di qualunque bene posto in modo durevole al servizio o all’ornamento di un bene principale) per ciascuna categoria per cui è possibile richiedere le agevolazioni, ovvero: C/2 (depositi e cantine), C/6 (posti auto, anche scoperti, box), C/7 (tettoie) e, benché non sia pacifico, F/5 (lastrici solari). In tal caso, per richiedere le agevolazioni è necessario che i requisiti sopra indicati sussistano anche con riferimento alle pertinenze (quindi, avere la residenza nel Comune, non avere altra pertinenza della medesima categoria nel Comune, non avere in precedenza richiesto le agevolazioni per l’acquisto di altre pertinenze della medesima categoria in tutto il territorio nazionale) e che in occasione dell'acquisto dell’abitazione (il c.d. bene principale) siano state richieste le agevolazioni “prima casa”.

Notaio Roberto Evangelista